Q&A CSLP su applicazione Sismabonus

La Commissione Monitoraggio presso il CSLP ha elaborato un documento con Prot. Ingresso n. 8047 del 21/10/2020 proveniente da Agenzia delle Entrate che raccoglie alcuni quesiti in merito all’applicazione di Sismabonus e SuperSismabonus.

Il file completo è scaricabile dal sito dell’Ordine degli Architetti di Mantova. Di seguito i quesiti presenti.

Quesito 1. Modifiche art. 3, comma 1, lettera d) del D.P.R. n. 380/2001, apportate D.L. n. 76/2020 convertito dalla legge n. 120/2020.

Alla luce della nuova disposizione, in vigore dal 17 luglio 2020, occorre chiarire se gli interventi di demolizione e ricostruzione con aumento volumetrico rientrano sempre nella “ristrutturazione edilizia”, a prescindere dal “l’adeguamento alla normativa antisismica, per l’applicazione della normativa sull’accessibilità, per l’istallazione di impianti tecnologici e per l’efficientamento energetico” e “nei soli casi espressamente previsti dalla legislazione vigente o dagli strumenti urbanistici comunali, incrementi di volumetria anche per promuovere interventi di rigenerazione urbana”.

Occorre avere conferma che la qualificazione dell’intervento edilizio deve essere effettuata dall’Ente locale in sede di rilascio del titolo abilitativo.

Infine, si chiede conferma che le spese relative all’incremento di volume sono ammissibili al Superbonus e alle detrazioni fiscali solo a partire dal 17.07.2020, data di entrata in vigore del D.L. 76/2020.

Quesito 2. Asseverazione dell’efficacia degli interventi effettuati e della congruità dei prezzi

Ai fini del Sismabonus è necessario acquisire, ai sensi dell’art. 3 del Decreto Ministeriale n. 58/2017, l’asseverazione relativa alla classe di rischio dell’edificio precedente l’intervento e quella conseguibile a seguito dell’esecuzione dell’intervento progettato. Ai sensi del medesimo comma 3, l’asseverazione (nonché il progetto degli interventi per la riduzione del rischio sismico), “devono essere allegati alla segnalazione certificata di inizio attività o alla richiesta di permesso di costruire, al momento della presentazione allo sportello unico competente di cui all’articolo 5 del citato decreto del Presidente della Repubblica n. 380 del 2001, per i successivi adempimenti, tempestivamente e comunque prima dell’inizio dei lavori.”. Al termine dei lavori, il direttore dei lavori e il collaudatore statico, ove nominato per legge, attestano ai sensi del successivo comma 4, la conformità degli interventi eseguiti al progetto depositato, come asseverato dal progettista. Ai fini del Superbonus (nonché ai fini dell’opzione per il cd. sconto in fattura o per la cessione del credito corrispondente alla detrazione), il comma 13, lett. b) dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, stabilisce che per gli interventi antisimici “la riduzione del rischio sismico è asseverata dai professionisti incaricati della progettazione strutturale, della direzione dei lavori delle strutture e del collaudo statico (…). Tali professionisti attestano, “altresì la corrispondente congruità delle spese”. Ai sensi del successivo comma 13-bis del citato art. 119, la predetta asseverazione “è rilasciata al termine dei lavori o per ogni stato di avanzamento dei lavori sulla base delle condizioni e nei limiti di cui all’art. 121”. Si chiede se si tratta di due distinte asseverazioni – considerato il diverso momento in cui le stesse devono essere acquisite – e con quale modalità vada attestata da parte dei professionisti incaricati “la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati”. Si chiede se si tratta di due distinte asseverazioni – considerato il diverso momento in cui le stesse devono essere acquisite – e con quale modalità vada attestata da parte dei professionisti incaricati “la corrispondente congruità delle spese sostenute in relazione agli interventi agevolati”.

Quesito 3. Interventi antisismici ammessi al Superbonus

In ordine agli immobili oggetto degli interventi ammessi al Superbonus, il comma 4 dell’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, non richiama, a differenza dei commi 1 e 2, “gli edifici unifamiliari o le unità immobiliari situate all’interno di edifici plurifamiliari che siano funzionalmente indipendenti e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno”. Ciò comporta che, in linea di principio, per tali interventi non sia necessario, ai fini dell’applicazione del Superbonus, verificare se le predette unità immobiliari abbiano le caratteristiche sopra riportate. In sostanza, in base a quanto stabilito dall’articolo 119, comma 9, lett. b) del citato articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020, le persone fisiche al di fuori dell’esercizio dell’attività di impresa o di arti e professioni, possono fruire del Superbonus in caso di interventi antisismici realizzati “su unità immobiliari salvo quanto previsto al comma 10” (che esclude dall’ambito applicativo le cd abitazioni di lusso), a prescindere dalla verifica che tali unità immobiliari siano “unifamiliari” ovvero – se situate all’interno di edifici plurifamiliari – siano funzionalmente autonome e dispongano di uno o più accessi autonomi dall’esterno. Resta fermo che gli interventi antisismici realizzati sulle parti comuni di un edificio “plurifamiliare” sono ammessi al Superbonus solo se tale edificio è in condominio (in base a quanto stabilito dal comma 9, lett. a), dell’articolo 119 del citato decreto legge n. 34 del 2020 che fa riferimento ai “condomìni”). Si rileva in tal modo una ulteriore differenza tra la disciplina del Superbonus in materia di interventi di efficientamento energetico rispetto a quelli antisismici. Questi ultimi sarebbero ammessi al Superbonus automaticamente avendo come riferimento il lasso temporale di sostenimento delle spese. Ciò comporterebbe, inoltre, che i soggetti destinatari sia del Superbonus (antisismico) che del sisma bonus ex articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, che sostengono spese nell’arco temporale di vigenza della detrazione più elevata non possono scegliere il regime agevolativo da utilizzare. Resta fermo invece che la disciplina “ordinaria” del sismabonus ex articolo 16 del decreto legge n. 63 del 2013, si applica in tutti gli altri casi esclusi dal Superbonus. Si tratta, nello specifico, delle spese sostenute dai soggetti che esercitano attività di impressa o di arti e professioni per interventi realizzati su «unità immobiliari». riconducibili ai cd. “beni relativi all’impresa” (articolo 65 del TUIR) o a quelli strumentali per l’esercizio di arti o professioni (articolo 54, comma 2, del TUIR) e, più in generale, per interventi realizzati su immobili che non hanno destinazione residenziale.

Quesito 4. Titoli abilitativi – Agibilità/abitabilità degli edifici oggetto di interventi.

Si chiede se ai fini dell’applicazione della detrazione di cui al citato articolo 119, comma 4 del decreto legge n. 34 del 2020 sia necessario che l’immobile oggetto degli interventi abbia la certificazione di Agibilità/abitabilità.

Quesito 5. Nozione di “accesso autonomo dall’esterno”

L’articolo 119 del decreto legge n. 34 del 2020 stabilisce che, per taluni interventi, il Superbonus spetta se realizzati, tra l’altro, su «unità immobiliari residenziali funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno site all’interno di edifici plurifamiliari». Nella circolare n. 24/E del 2020 viene precisato, al riguardo – in linea con quanto previsto dall’art. 1, comma 3, lett. i) del decreto del Ministro dello Sviluppo Economico di concerto con il Ministro dell’Economia e delle Finanze e del Ministro dell’Ambiente e della Tutela del Territorio e del Mare e del Ministro delle Infrastrutture e dei Trasporti del 6 agosto 2020 – che «Una unità immobiliare può ritenersi «funzionalmente indipendente» qualora sia dotata di installazioni o manufatti di qualunque genere, quali impianti per l’acqua, per il gas, per l’energia elettrica, per il riscaldamento di proprietà esclusiva. La presenza, inoltre, di un «accesso autonomo dall’esterno», presuppone, ad esempio, che «l’unità immobiliare disponga di un accesso indipendente non comune ad altre unità immobiliari chiuso da cancello o portone d’ingresso che consenta l’accesso dalla strada o da cortile o giardino di proprietà esclusiva». Le «unità immobiliari funzionalmente indipendenti e con uno o più accessi autonomi dall’esterno, site all’interno di edifici plurifamiliari», alle quali la norma fa riferimento, vanno individuate verificando la contestuale sussistenza del requisito della «indipendenza funzionale» e dell’«accesso autonomo dall’esterno», a nulla rilevando, a tal fine, che l’edificio plurifamiliare di cui tali unità immobiliari fanno parte sia costituito o meno in condominio. Pertanto, l’unità abitativa all’interno di un edificio plurifamiliare dotata di accesso autonomo fruisce del Superbonus autonomamente, indipendentemente dalla circostanza che la stessa faccia parte di un condominio o disponga di parti comuni con altre unità abitative (ad esempio il tetto). Sul punto sono pervenute numerose richieste di chiarimenti. In risposta all’interrogazione n. 5/04686 in merito alla definizione di «accesso autonomo dall’esterno» è stato precisato che con la citata circolare n. 24/E del 2020 si è inteso fornire, sia pure a titolo esemplificativo, taluni criteri utili ai fini della qualificazione dell’immobile oggetto degli interventi agevolabili. In particolare, le caratteristiche elencate dalla norma, vale a dire: “l’autonomia funzionale” e “la presenza di uno o più accessi autonomi dall’esterno” costituiscono, in linea di principio, le caratteristiche minime che gli edifici devono possedere per essere considerati effettivamente “autonomi” ed “indipendenti” rispetto ad altri edifici, compresi quelli confinanti. Ciò al fine di consentire ai possessori di tali unità immobiliari di effettuare i lavori agevolabili senza che, ai fini del Superbonus, fosse necessario acquisire il consenso dei possessori degli edifici confinanti e fosse rilevante la circostanza che gli edifici in questione avessero parti a servizio comune. Il caso prospettato dall’Onorevole interpellante riguardava nello specifico se potesse considerarsi “accesso autonomo” una strada privata in multiproprietà o terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli. Al riguardo è stato precisato che in merito all’ “accesso da strada”, né nella norma né nella citata circolare n. 24/E del 2020, sono previste limitazioni in ordine alla proprietà pubblica o privata della stessa. Pertanto, in linea di principio, può ritenersi autonomo anche l’accesso da una strada privata e/o in multiproprietà. Analogamente può ritenersi “autonomo” anche l’accesso da terreni di utilizzo comune, ma non esclusivo, come i pascoli, non essendo rilevante che il terreno sia di proprietà esclusiva del possessore dell’unità immobiliare. Con tale precisazione si risolvono alcune delle criticità evidenziate ma andrebbe valutato se si consente in tal modo l’applicazione dell’agevolazione in maniera generalizzata e troppo ampia, non in linea con la ratio delle disposizioni. Nello specifico si ritengono gestiti alcuni dei casi prospettati. In particolare:

– villetta a schiera di testa con ingresso a cui si accede dall’area di corte di proprietà comune usata anche per i posti auto;

– villetta bifamiliare in cui entrambe le unità immobiliari accedono alla strada da giardino in comune;

– villetta bifamiliare in cui l’accesso alla porta di ingresso avviene tramite un cortile comune all’altra unità abitativa;

– villetta bifamiliare in cui l’accesso avviene tramite giardino di proprietà ad uso esclusivo anche se al giardino non si accede da strada pubblica ma da vialetto comune con altre unità immobiliari.

In base alla risposta fornita in sede di interrogazione parlamentare nei casi di specie si configura l’”accesso autonomo dall’esterno” anche se il cortile o giardino su cui si affacciano gli ingressi indipendenti delle singole unità immobiliari siano di proprietà esclusiva (anche se indivisa) dei proprietari delle singole unità immobiliari situate all’interno dell’edificio plurifamiliare. Non rileva peraltro che l’accesso avvenga dalla strada pubblica o privata. Si chiede conferma, per i profili di competenza, di tale interpretazione ovvero, se la stessa possa generare criticità o incertezza sulla base della normativa edilizia ed urbanistica.

Quesito 6. Nozione di autonomia funzionale degli impianti

Sono stati posti, inoltre, quesiti in merito al concetto di unità “funzionalmente indipendente”. Nello specifico sono state sollevate le questioni se:

– l’unità immobiliare che abbia in comune il sistema fognario possa far ritenere che l’unità stessa possa essere considerata “funzionalmente dipendente” ai fini del Superbonus e, dunque, esclusa dalla agevolazione. Da una prima valutazione, la nozione di “indipendenza funzionale” ai fini del Superbonus porterebbe ad escludere la dipendenza funzionale nelle ipotesi di impianto fognario comune.

– per funzionalmente indipendente si intende l’unità immobiliare che ha sia l’allaccio alla rete principale che il contatore indipendente o se può considerarsi indipendente anche l’unità immobiliare che ha un allaccio comune alla rete e contatore indipendente (come ad esempio nel caso delle cosiddette villette a schiera).

Il file con le risposte completo è scaricabile dal sito dell’Ordine degli Architetti di Mantova.